안녕하세요.
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이번 주는 정부의 부동산 대책이 발표되면서 부동산 시장뿐 아니라 금융시장도 들썩거렸다. 여러 대책이 나왔지만 그 가운데에서 가장 핵심은 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 강화다.
LTV와 DTI는 금융기관의 건전성을 위해 만들어진 규제다. 은행이 대출자에게 돈을 빌려줄 때 가장 큰 위험은 대출자가 돈을 갚지 못할 때다. 이에 대비하기 위해 은행이 대출자가 얼만큼 상환능력이 있는지 판단을 하고 그에 상응하는 규모의 대출을 제공하는 것이다. LTV와 DTI가 담보가치나 소득 규모를 기준으로 일정한 비율을 산정해 계산하는 이유다. 부채의 힘을 빌려 집을 구매하는 사람이 많아지다 보니 LTV와 DTI의 부동산 대책의 주요 수단으로 사용되고 있는 것이다.
우선 LTV에 대해서 살펴보면, LTV는 Loan To Value ratio의 약자로 담보가치(주택가격) 대비 대출 비율을 의미한다. 즉 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 것으로, 담보가치 대비 최대 대출 가능한도를 의미한다. 대출자가 대출금을 갚지 못하더라도 대출자가 보유하고 있는 주택으로 대출금의 일부를 상환할 수 있도록 하기 위한 것이다. 만약 가격이 1억원짜리의 아파트의 경우 주택담보대출비율이 60%라면 6000만원까지 대출을 할 수 있는 셈이다.
DTI란 Debt To Income의 약자로 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다. 즉 금융기관이 대출자의 연간 소득을 기준으로 얼마나 대출금을 상환할 수 있는지를 판단하는 것이다. 만약 연간소득이 5000만원이고 DTI가 60%라면 총 부채의 연간 원리금 상환액은 3000만원이 넘지 않도록 대출 규모를 제한하는 규제다.
LTV는 현재 국내 전 지역이 70%, DTI는 60%로 동일하게 적용됐다. 하지만 다음달 3일부터 LTV와 DTI 규제 비율을 10%포인트(p)씩 강화한다고 정부에서 발표했다. LTV는 60%로, DTI는 50%가 된다. 하지만 이는 국내 전 지역에 해당되는 것이 아니라 최근 집값이 많이 오른 조정 대상 지역만 해당된다.
LTV·DTI 규제 조정안
만약 조정대상 지역에 있는 주택 구매자를 예시로 들어보자. 연간소득이 5000만원인 직장인이 시세 6억원의 아파트를 담보로 대출을 받는다면 강화되는 LTV 기준으로는 60%에 해당하는 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있다. DTI를 기준으로 하면 30년 만기 대출일 경우 대출 한도는 4억3000만원이다. 실제로 대출을 받을 때는 LTV와 DTI의 중 더 낮은 금액이 적용되기 때문에 3억6000만원까지만 대출이 가능하다.
이렇듯 주택 구매자들이 받을 수 있는 대출 한도를 낮춰 집값이 상승하는 것을 막기 위한 대책이다. 하지만 투자를 위한 주택 구매가 아닌 실제로 거주하기 위해 주택을 구매해야 하지만 자금이 부족한 서민이나 실수요자들에게는 대출 규모 축소는 생계와도 관련이 있는 문제다. 이 때문에 정부에서는 서민과 실수요자에 한해서는 기존 LTV 70%와 DTI 60% 비율을 그대로 유지하기로 했다. 서민과 실수요자 기준은 부부합산 연 소득 6000만원(생애최초 구입자 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주 등 이 세가지 조건을 모두 충족해야 한다.
LTV와 DTI에 대하 설명을 아무리 들어도 실제로 계산하는 것은 쉽지 않은 일이다. DTI의 경우 상환연수에 따라 달라지기 때문에 더욱 골치가 아프다. 금융소비자보호처의 ‘금융계산기’를 활용하면 대략적인 DTI 기준의 대출 가능금액을 계산해볼 수 있다.
정부는 LTV와 DTI에서 그치지 않고 오는 8월 총체적상환능력비율(DSR) 심사 시스템도 도입하겠다고 밝혔다. LTV와 DTI는 주택 대출에 한해서만 적용이 됐지만, DSR는 자동차할부금융, 마이너스통장 등 모든 대출에 대한 상환능력을 평가하는 지표다. 대출자의 대출용도는 비단 주택에 한정돼있는 것이 아니며, 대출 상환능력은 모든 대출을 적용해 판단하는 것이 더 적절하다는 판단에서다.
그렇다면 DSR은 무엇일까 DSR은 Debt Service Ratio의 약자다. 총 소득에서 모든 대출의 원리금이 차지하는 비율을 따진다. 아직 보다 구체적인 방향은 제시되지 않았지만, 금융당국은 LTV와 DTI의 비율을 제시한 것과는 달리 DSR의 비율은 제시하지 않겠다는 계획이다.
가계부채 규모가 지난 3월말 기준으로 1359조7000억원을 기록했다. 줄어들 기미가 보이지 않는 대출과 끝없이 상승하는 주택 가격을 잡기 위해 정부는 오는 8월 보다 강력한 부동산 대책을 내놓을 것으로 보인다.