임대업 이자상환비율(RTI)이란? RTI 계산방법

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 25. 06:28
정부가 임대업 이자상환비율(RTI: Rent To Interest Ratio)이라는 대출규제정책을 2018년 3월 26일부터 새롭게 도입했습니다. 이는 부동산 임대업에 대한 대출이 가파르게 증가하고 있는 가운데 금리와 경기변동에 민감한 부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위한 정책입니다.



부동산 임대업 대출은 그동안 가계대출이 아니라 기업대출(자영업자 대출)로 분류돼 담보인정비율과 총부채상환비율 규제를 받지 않았습니다. 그동안 규제를 덜 받았던만큼 임대업에 대한 대출이 급속도로 늘어날 수 밖에 없었던 상황이었습니다. 앞으로 금리인상 시기에 접어든만큼 이들 부채에 대한 관리가 필연적일 수 밖에 없었던 것 같습니다.

 

RTI 계산방법


RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나누어 계산합니다.

상가를 구매하기 위해서는 이자비용보다 임대소득이 1.5배 이상(RTI 150%), 주택임대의 경우에는 1.25배(RTI 125%)가 넘어야 대출을 받을 수 있게 됩니다.

세부적인 이자비용과 임대소득 계산방법은 조금 복잡한데요. 대략 아래와 같습니다.

  • 이자비용: 대출발생 시점의 해당 은행 이자

    • 변동금리 혹은 3년 미만 고정금리 대출시는 1%p의 스트레스 금리를 가산



  • 임대소득: 월세소득에 은행 1년 정기예금 이자를 더해서 계산


따라서 대출한도를 조금 늘리기 위해서는 이자비용을 줄일 수 있도록 3년 이상 고정금리를 이용하는 게 좋습니다. 1%포인트의 스트레스 금리를 가산하지 않아도 되기 때문입니다.

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청년들이여, 임대주택에 만족하지마라

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 24. 17:29


안녕하세요, 힘든 사회 생활을 하면서 돈이 많으면 얼마나 좋을까요?그래서 저축을 하고 투자를 하고 재테크를 합니다.

사람은 이렇습니다. 내가 어떠한 자산에 투자하고자 할 때 두 가지 마음이 공존합니다. 다른 하나는 은행의 예적금으로 얻을 수 없는 고수익을 얻기를 원합니다. 하지만 다른 한편으로는 꼭 원금이 보장되었으면 합니다. 이게 투자와 재테크를 원하는 모든 사람들의 변치 않는 마음이자 욕구인 것입니다. 

물론 저마다 투자성향이 다르기에 달리 생각하는 분들도 있겠지만 우리에게는 수익을 쫒는 재테크보다는 만족할 수 있는 재테크가 더욱 요구된다고 생각합니다. 그만큼 힘든 세상 일확천금을 벌 수 있는 세상이 아니기 때문입니다.

소중한 내 재산을 지키면서도 충분히 욕구을 채울 수 있는 투자방법이 이처럼 존재합니다. 보다 많은 분들이 투자를 하신다면 적어도 자신의 자산을 지킬 수 있는 안정장치를 확보한 상태에서의 저축을 지향하였으면 좋겠습니다.




서울시는 지난 22일 ‘서울시 공적임대주택 5개년 공급 계획’을 발표했다. 주요내용은 청년과 서민들의 주거안정을 위해, 2022년까지 임대주택 24만 채를 공급한다는 내용이다. 투하되는 돈은 국비를 포함하여 총 5조 3074억 원. 뿐만 아니라 2조원 규모의 시민펀드도 조성한다. 이 계획으로, 5년간 서울시가 직접 공급하는 공공임대주택은 12만 채, 민간이 공급하고 서울시가 지원하는 공공지원주택은 12만 채가 된다.

특히 서울시는 임대주택 거주자가 오랫동안 안정적으로 거주할 수 있도록, 국토교통부 및 민간임대주택 임대 의무기간을 8년에서 20년까지 연장할 수 있는 방안을 협의 중이다. 또한, 공공지원주택 공급을 희망하는 민간 사업자에게 각종 규제 완화와 세제 혜택을 제공하는 방향으로 가닥을 잡고 있다. 서울시와 정부는 저금리로 인해 풍부해진 유동자금이 부동산 투자 쪽으로 흘러가기보다, 이제는 임대주택 공급 쪽으로 방향을 틀어 집값안정에 기여되길 희망하고 있다.

신한은행은 경제 활동 인구의 금융생활 모습을 담은 보고서를 매년 발행하는데, 지난 2017년 3월 신한은행에서 발표하는 ‘보통사람 보고서’에는 다음과 같은 내용이 있다.

‘경제 활동 인구 1만 명을 조사한 결과, 서울의 32평 아파트(약 6억 1000만원)를 구입하기 위해, 가구 소득을 지출 없이 모두 저축한다고 했을 때 평균 10.9년이 걸리는 것으로 조사되었다. 25평 아파트(4억 7000만원)는 8.5년이 소요된다. 소득이 낮은 20대는 32평 아파트를 마련하는데 18년, 25평 아파트를 마련하는데 14년 정도 걸리는 것으로 추산됐다.’

이 보고서를 보면, 20대 청년 세대가 집을 사려거든 정말이지 숨만 쉬고, 입지도, 쓰지도, 먹지도, 아프지도 말고, 번 돈을 모두 저축해야지 서울의 32평 아파트를 18년 만에 겨우 살 수 있다는 결론이 나온다. 이러한 작금의 시대적 상황 때문이라도 임대주택의 공급은 많아져야한다.

하지만 정말 우리가 원하는 것은 ‘임대주택’이 아니다. 그것은 어쩔 수 없는 고육지책인 것이다. 나라에서 아무리 ‘집은 사는 것이 아니라, 사는 곳’이라고 이야기하지만, 사실 정말 우리가 원하는 것은 자기 명의로 된 본인 소유의 집이다. 집은 단순히 사는 곳이 아닌, 모두가 열망하는 곳이다.


지금의 청년세대는 모든 것이 불투명한 시대이다. 사회는 발전했고, 나름 선진국 대열에 서있으며, 그로인해 성장도 더딘 시대이다. 기성세대의 경우, 사회가 고성장 하던 시기이기도 했고, 지금의 청년 세대보다는 조금 수월하게 내 집 장만을 할 수 있었다. 하지만 지금은 그 시절과는 단순히 비교하기 어려운 시대이다. (사실, 기성세대들도 그 때 당시의 집 장만은 역시나 어려운 과제였다. )

그러나 모든 상황이 어려워 보인다고, 넋 놓고 멍하니 있으면 안 된다. 어떻게 해서든 방법을 찾아야한다. 위에서 언급한 보고서와 각종 뉴스, 칼럼을 읽음으로서, 이 시대가 어떻게 흘러가고 있는지를 통찰하는 것은 중요하다.

하지만 더 중요한 것은 정말 내 능력으로는 집을 살수 없는 것인지 정확하게 확인하는 것이다. 막연하게 그저 언론과 뉴스에서 집을 살 수 없다고, 현재의 능력으로는 택도 없다는 말을 곧이곧대로 받아들이지 말기 바란다. 정말 먹지도 입지도 쓰지도 않고 18년을 모아야 집을 살 수 있는 것인지, 내가 가진 돈으로 정말 집을 못사는 것인지, 정말 방법이 없는 것인지 부동산 전문가들에게 쫓아가 물어보길 권한다.

은행 대부계도 들려야한다. 내가 어디어디에 있는 집을 사려면 도대체 정확하게 얼마까지 대출해줄 수 있는지를 직접 얼굴을 맞대고 물어보길 권한다.

그리고 부동산 시세조회사이트에도 모조리 들어가서, 부동산 매매가를 가장 낮은 금액으로 정렬을 시켜 보길 권한다. 분명히 숨은 진주를 찾을 수 있을 것이다. 지금 당장 서울의 번듯한 아파트는 아닐지라도, 분명 작고 아담한 집 정도는 찾을 수 있을 것이다. 시작은 그렇게 해도 좋다. 첫 단추가 끼워진다면 분명 발전이 있을 것이다.

감히 권하지만, 지금의 청년세대는 쿠팡이나 지마켓을 뒤지고 있을 때가 아니다. 나라에서 불쌍히 여겨서 나누어 주는 모이만 받아먹는, 새장에 갇힌 가여운 새가 되어서는 안 된다. be ambitious! 야망을 갖고 방법을 찾아야한다.


태그 : 임대주택

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새 아파트 입주 시 집주인·임차인 체크사항은?

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 24. 17:27
새 아파트 입주 시 집주인·임차인 체크사항은?
 

1년 전까지 집주인이 큰 소리 치던 수도권 전세시장 상황이 몇 달 사이 돌변했다. 올해부터 수도권 입주물량이 급증하면서 선택의 폭이 넓어진 임차인 위주 시장으로 역전됐기 때문이다.

실제 지난해 말부터 수도권 아파트 전세가격은 하락세를 이어가고 있다. 서울시 송파구 내 한 대단지 아파트의 경우 입주가 6개월 이상 남았지만 벌써부터 전세매물이 시장에 나오고 있다. 그 만큼 집주인들의 고민이 깊다는 방증인 것이다.

주변에 입주 아파트가 있는 노후 단지 집주인이나 임차인 입장에서는 마음이 불편할 수 밖에 없다. 특히 전세계약기간이 1년 채 남지 않은 상황이라면 쏟아지는 새 아파트의 입주물량이나 전세시장을 유심히 지켜볼 필요가 있다. 전세계약 만기 때 예상치 못한 상황이 발생할 수 있어서 인데 전세계약 당시는 전세가격이 폭등하던 시기였고 전세보증보험 가입도 집주인의 동의가 있어야만 가능했기 때문에 가입을 못한 임차인이 의외로 많아서다.

◆ 대규모 입주 단지 초기 전세가 저렴…신도시·택지지구는 기반시설 먼저 확인해야



 

물론 집주인의 자금사정이 넉넉하다면 전세계약 종료 후 보증금을 무리 없이 반환 하겠지만, 다음 임차인의 보증금으로 내 보증금을 충당해야 하는 상황이라면 집주인에게 계약갱신 거절의사를 미리 말하고 최대한 빨리 전세매물로 내놓는 게 좋다. 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령이나 소송 등을 통해 돌려 받을 수 있지만, 절차 진행 과정에서 상당한 시간이 걸릴 수 있다.

새로운 전셋집을 찾는 임차인이라면 새 아파트 입주물량이 많은 지역을 노려 볼 만 하다. 잔금마련에 어려움을 겪는 집주인들이 전셋집을 내놓는데, 입주가 한꺼번에 몰리는 곳은 가격이 내려갈 수 밖에 없다.

기존 거주 지역 인근에서 시야를 조금 더 넓혀 다른 지역에서 살아보는 것도 추후 아파트 매입 시 도움이 될 수 있다. 다만 택지지구나 신도시는 기반시설 완비까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 아파트 선택 전에 자녀의 학교 배정이나 생활기반시설이 얼마나 갖춰졌는지 미리 확인해야 한다.

리얼투데이에 따르면 올해 입주를 앞둔 대규모 아파트로는 '송파헬리오시티'(가릭시영 재건축)가 있다. 이 단지는 오는 12월부터 9000여 세대가 입주를 시작한다. 경기도에서는 동탄2신도시, 다산신도시, 배곧신도시, 은계지구 등 택지지구를 중심으로 입주가 예정돼 있다.

◆ 새 아파트 집주인, 계약자 유의사항은?

새 아파트 계약자라면 '등기부'가 확실치 않은 미등기 상태에서 전세계약을 하기 때문에 분양계약서의 명의인과 계약자가 동일인물인지 확인을 해야 한다. 또한 계약 시 집주인이 은행대출을 해야 하는 상황이라면 설정금액을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 소유권이전등기가 입주 시작일로부터 1~2개월 뒤에 이뤄지는 것을 고려해 입주 후 소유권이전등기가 나왔을 때 등기부등본에서 집주인 명의가 맞는지 한 번 더 체크해야 한다.

미등기 아파트에 전세로 들어간다고 해도 걱정할 필요는 없다. 전입신고와 확정일자를 할 수 있고 집주인이 전세보증금으로 잔금을 완납해야 건설사가 아파트 열쇠를 주기 때문에 잔금날 집주인과 동행하는 것도 불안을 없애는 좋은 방법이다.

아울러 당장은 대규모 입주 아파트의 전셋값이 저렴할 수 있지만 재계약 시점이 도래하는 2년 또는 4년 마다 전셋값이 치솟는 사례가 많은 만큼 추후 전세금이 올랄 갈 경우를 미리 대비해 놔야 급전 마련에 따른 낭패를 면할 수 있다.

새 아파트를 임차인에게 먼저 내어 준 집주인도 유의해야할 점이 있다. 통상 건설사의 하자보수 기간은 2년이다. 이에 계약서 상에 하자보수와 관련해 성실히 임할 것을 명시하고 임차인에게 적극적으로 하자보수를 해달라는 요구를 해야 한다. 비록 거주를 하지 않더라도 아파트 입주자 카페에 가입해 하자보수 신청 건이나 입주와 관련해 사항을 챙기는 것이 내 재산을 지키는 바른 자세다.

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땅값을 움직이는 5대 변수

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 24. 17:21
 



1. 주택 수요 - 주택 수요와 공급에 의해 주변 땅들이 미동 혹은 역동한다. 공급량이 늘거나 수요량이 늘어난다면 주변 땅들은 역동할 것이다.

다만, 미분양이 의심되거나 악성미분양 증상이 발현한다면 땅값은 역동 대신 미동한다. 주변변화에 땅값이 떨어지는 경우는 없으니까.

내 땅 주변에 송전탑이 들어와도 땅값이 폭락하는 경우는 없다.

다만, 투자자들 관심 밖으로 내몰릴 수 있지만 말이다.

가격소강세, 즉 가격이 잠자는 경우만 있을 뿐이리라.

 

2. 수도권과 비수도권은 마치 강남과 강북으로 구분하는 것과 같다.

차별성이 발현.

부동산은 공정성 대신 차별성이 발현.

그게 정상구도다.

이는 투자자는 발생하는 이유가 될 터이다.

수도권에 개발지역이 생긴다면 비수도권의 사람들도 눈독들인다.

그러나 비수도권에 개발지역이 생긴다면 수도권지역 사람들은 관심 밖이다.

비수도권인구가 수도권인구보다 적을 수밖에 없기 때문이다.

경제인구와 경제 관련 시설물들이 다양하게 구현된 곳이 수도권 아니랴.

지나친 쏠림현상이 일어날 수밖에 없는 것이다.

공정성이 부동산의 성질이 될 수 없는 이유다.

공정성이 존재한다면 잠재성은 존재할 수 없다.

 

3. 선거 바람.

특히 매년 실시하는 재보궐선거의 위용도 무시할 수 없는 법.

위정자들의 끝없는 비리가 낳은 선거가 재보궐선거 아닌가.

공약난발이 예상된다.

공급과잉이 우려된다.

매년 실시하는 재보궐선거의 영향으로 땅값도 매년 정기적으로 오를 수 있는 것 아닌가.

 

4. 기획부동산의 급증세.

언론보도의 영향력.

 

기획부동산의 존재 - 땅값을 정하는 역할 담당.

마치 아파트 분양가상한제처럼 가격기준을 제시한다.

거품현상이 일어나는 원흉.

개발구도 대비 가격구도를 정밀하게 관철할 수 있는 노하우가, 철학이 있지 않으면 안 된다.

언론보도가 곧 기획부동산의 큰 무기, 재료.

언론의 부동산 개발 관련 기사를 기획부동산이 악용 혹은 선용하는 지경.

언론에 나온 개발청사진이 곧바로 기획부동산 손으로 들어오는 순간, 가격이 정해진다. 재생산된다.

개발구도 역시 분석과정을 거칠게 거친다.

 

5. 대기업의 이동범위와 결코 무관치 않다.

중소기업이나 중견기업보단 대기업이 지역에 미치는 영향력이 클 수밖에.

정경유착은 대기업과 관련 있지, 결코 중소기업이나 소기업과는 무관할 터이니까.

대기업의 활동반경은 세계적이다.

중소기업보단 광범위한 영향력을 행사한다.

 

땅값 - 주변변수에 역동한다. 이동한다. 잠재성과 관련 있기 때문.

 

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사야할 땅과 팔아야 할 땅에 대한 기준

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 24. 17:18


안녕하세요, 힘든 사회 생활을 하면서 돈이 많으면 얼마나 좋을까요?그래서 저축을 하고 투자를 하고 재테크를 합니다.

사람은 이렇습니다. 내가 어떠한 자산에 투자하고자 할 때 두 가지 마음이 공존합니다. 다른 하나는 은행의 예적금으로 얻을 수 없는 고수익을 얻기를 원합니다. 하지만 다른 한편으로는 꼭 원금이 보장되었으면 합니다. 이게 투자와 재테크를 원하는 모든 사람들의 변치 않는 마음이자 욕구인 것입니다. 

물론 저마다 투자성향이 다르기에 달리 생각하는 분들도 있겠지만 우리에게는 수익을 쫒는 재테크보다는 만족할 수 있는 재테크가 더욱 요구된다고 생각합니다. 그만큼 힘든 세상 일확천금을 벌 수 있는 세상이 아니기 때문입니다.

소중한 내 재산을 지키면서도 충분히 욕구을 채울 수 있는 투자방법이 이처럼 존재합니다. 보다 많은 분들이 투자를 하신다면 적어도 자신의 자산을 지킬 수 있는 안정장치를 확보한 상태에서의 저축을 지향하였으면 좋겠습니다.




우리가 아는 땅이란 부동산으로서 그 종류가 대단히 많다.

지적법에는 대체로 주된 사용목적에 따라 대지. 논, 밭, 잡종지. 임야, 대지 등

28가지로 구분해 놓고 있으며, 국토개발계획법은 그 용도에 따라 도시지역, 농림지역.

관리지역, 자연환경보전지역 등으로 구분해 놓았다.

따라서 우리가 일반적으로 땅이라고 하지만 땅의 위치와 모양과 형태가 가지각색이기 때문에

한마디로 땅에 대한 정의를 내리기는 매우 어렵다.

 

또한 사고자하는 사람의 목적이나 이용가치 그리고 용도에 따라 땅은 천양지차의 모습으로

우리 앞에 나타나고 다르게 평가되기 때문에 사는 사람의 입장에 따라 가격은 결정되는 것이다.

땅에는 정가가 없다는 말이 가장 적합한 부분이다. 따라서 중요한 것은 내가 어떤 땅을

사느냐가 중요한 것이 아니라 내게 맞는 땅은 어떤 땅인가를 찾는 것이 대단히 중요한 것이다.


 

 

 


 

 

 

 

첫째, 땅은 목적이 분명해야 한다.




땅을 볼 때는 사고자하는 사람이 어떤 목적과 용도로 땅을 구입하는 것인지 목적의식이 분명해야 한다.
같은 땅을 보더라고 사서 전원주택을 지으려는 사람과 주말농장용으로 쓰려는 사람 또는

그냥 투자로 사두려는 사람, 상속을 위한 사람등 땅을 매입하고자 하는 사람의 평가나

보는 관점에 땅에 대한 투자시기가 결정된 것이다.
땅을 투자하는 사람들 중에 아파트와 같은 인식을 가지고 투자하는 사람을 간혹 본다.

그런데 이러한 사람들은 대부분 투자에 실패하는 경우가 대부분이다.

왜냐하면 땅을 사는 목적이 다르기 때문이다.
최소한 땅을 투자할 경우 장기적인 안목으로 땅을 투자하여야 한다.

따라서 아무리 급한 경우라 하더라도 땅은 최소한 5년이상의 기간을 두고 투자해야 할 것이다.
내가 어떤 목적을 가지고 투자하느냐 아니냐 그리고 땅에 대한 개발 목적이 어디냐에

초점을 두고 접근해야 한다.

 

 

 

둘째, 땅의 형태현황을 파악은 기본이다.




 

우리 사람의 모습이 천차만별이듯이 땅의 모양, 형태, 경사도, 향하는 방향, 토질,

그리고 사용현황에 대해 따라 천차만별의 모습을 가지고 있다.

여기서 가장 중요한 것은 땅의 모양 즉 주변의 다른 땅과의 경계가 반듯한가

아니면 제멋대로 되어 있는가에 따라 가격은 여러가지다.
일반적으로 동일한 평수라 하더라도 도로에 접하는 부분이 긴 직사각형의 땅이 정사각형이나

다른 모양보다 활용도가 좋다.

그러나 이러한 땅이 2차선 도로에 붙어 있는 경우여서 추후에 4차선으로 확장 될 것을 염두해 둔

경우라면 너무 긴 직사각형의 땅을 좋지 않다.

최소한 한쪽 땅의 폭이 다른쪽 편의 절반이상은 유지되어야 좋은 땅이라고 할 수 있다.

그리고 땅이 평평한가? 경사도 어느 정도인가?

무슨 수목이 심어져 있는가는 매우 주요한 부분이다.

농지에서 경사도 15도 이상의 한계농지는 추후 대지로 용도변경시 그다지 어렵지 않게

농지전용이 쉽게 이루어진다.
그러나 임야의 경우 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 어렵기 때문에 신경써야 하는 부분이다.

즉 전용 가능 여부나 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입되는지 여부등을 살펴봐야 한다.

대체로 임야는 준보전지가 개발이 자유로운 편이다.

또한 군사시설보호구역은 좀 더 세심한 주의가 필요하다.

관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.

만약 수도권의 땅을 구입하는 경우라면 수질보전특별지역인지 아닌지를 파악해야 한다.
특히 남양주시, 양평군, 광주시, 용인시, 여주군 등 팔당호 주변은 수질보전 특별대책지역으로

지정돼 있어 건축 행위가 엄격히 제한된다.

특히 특별대책지역 1,2 권역 가운데 1권역 내 농림지역에서는 공동주택, 휴양시설, 수련원,

위락시설, 공장, 음식점, 숙박시설 등이 들어서지 못한다.

특별대책지역 1권역은 상수원 수질에 직접 영향을 미치는 지역이고, 2권역은 1권역의

외곽지역으로 수질에 간접적인 영향을 미치는 지역이다.

이에 비해 2권역에서는 입지 제한이 없다.

 

 

 

셋째, 땅을 살 경우 주변 환경 파악은 필수적이다.




땅 모양이나 가격등이 마음에 들고 나름대로 개발 계획을 가지고 접근하다보면

어려운 경우를 당하는 경우가 종종 있는 데 주변환경이 좋지 않아 땅으로서

제값을 하지 못하는 경우를 발견하곤 한다.
땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳이 있다면

땅의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용하게 된다.
예를 들어 쓰레기매립장, 유슈지, 하수처리장, 납골장, 공동묘지,

도살장 등의 혐오시설이 있는 경우나 또는 저유소, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설,

대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등

대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주, 고압선 밑의 땅 등

기피시설은 매입시 피해야 하는 땅이라고 말할 수 있다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염,등의 피해를 입게 되며 용도가

제한될 수 밖에 없기 때문이다.

그런데 아이러니하게도 이러한 혐오시설이나 기피시설이 있는 땅을 장기적으로 투자할 경우는

적극 추천하고 싶다는 것이다.

팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우이기 때문에 가격은 주변가격보다 매우 낮을 것이고,

추후 장기적으로 주변환경이 변하고 주변개발이 되게되면 이러한 기피시설등은

또다른 지역으로 옮겨가야 할 처지가 되기 때문이다.
따라서 10년 이상의 땅에 대한 투자를 원하는 사람들은 장기적으로 값싸고

개발 가능한 기피시설이나 혐오시설등을 찾아 투자하는 것도 하나의 좋은 투자라 할 수 있다.

중요한 체크사항은 주변에 도로가 연결 될 가능성이 높은 지역이어야 한다는 것이다.

 

 

 

넷째, 땅의 생명은 도로다.




땅의 가치는 도로가 결정한다.

이것은 도로가 차지하는 것이 땅에서는 투자의 대부분으로 봐야 한다는 것이다.
몇 번을 강조해도 부족함이 없는 것은 땅 투자의 첫 번째 요소는 '도로'다.
우리나라의 경우 서울과 수도권에 전 인구의 50%가 집중되어 있다.

인구가 집중된 경우 이러한 사람들이 땅을 구입하고자 하는 소비자인 셈이다.
그런데 도로에 막혀 움직이기가 어렵다면 아무리 좋은 상품이라 하더라도

대중성을 가지지 못하게 되어 구매력이 떨어질 수 밖에 없다.

따라서 땅의 위치는 도로와 가까운 곳 다시 말해서 구매력이 있는

서울과 수도권에서 멀지 않은 자동차로 1시간 이내의 곳에 위치해야 제대로 된 가치를 인정받게 된다.
또한 땅의 위치에 따라 도로와 연결되어 있지 않은 땅은 아무 쓸모가 없다는 것이다.

이러한 관점에서 보면 맹지는 제로에 가깝다.

따라서 맹지는 주변 가격보다 절반이하인 경우가 대부분이다.
천안, 아산 지역 땅값 견인차 역할은 경부고속철도 개통이었다.

서해안 고속도로의 개통은 잠자고 있던 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다.

전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 나타나면서

상승을 더해갔다.
이러한 모든 지역들은 도로 개통이라는 호재와 연결된 경우가 대부분이다.

 

 

 

다섯째, 땅의 소유권이나 이용권 및 규제에 관한 점검은 필수적이다.




 

 

땅 투자는 안개 속을 걸어가는 것과 같다.

현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다.
따라서 안개속 투자와 같은 땅에 대한 투자를 자신감 넘치게 할 수 있는 지렛대가 있다면 얼마나 좋을까? 다행스럽게 이러한 지렛대 역할을 해주는 것이 해당 땅에 대한 소유권이나

이용권 및 규제에 관한 법규점검이다.
우리나라에선 112개의 법률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중

건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다.
모든 법규를 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된

주요 법규는 알고 있어야 낭패를 당하지 않는다.
해당 토지에 어떤 법규가 적용되는지는 파악해야 한다는 것이다.

 

땅에 대해 관심 갖는 사람으로서 최소한 땅에 대한 투자를 계획한다면

'국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법'

‘수도권정비계획법’ ‘개발제한구역지정 및 관리에 관한법’ ‘산림법’ ‘하천법’ ‘공원법’

‘환경기본법’ ‘장사 등에 관한 법률’ ‘건축법’ 등은 알고 있어야 한다.

실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고,

훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등도 참고해야 하는 애로점이 있다.

초보자일수록 토지대장도 중요하고 소유자 등기관계도 중요하지만 특히

땅의 경우 ‘토지이용계획 확인원’을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역,

상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 각종 제한 및

건축 규제 사항에 대해 살펴봐야 한다.
토지이용계획 확인원은 사람의 이력서와 동일한 것이기 때문이다.
또한 땅을 보고 마음에 들지만 그 등기부 등본을 보는 순간 땅에 대한 매력이 없어지는 경우를 종종 본다.

예를 들어보자.
소유권자가 여러 명으로 공유지분이 되어 있는 경우라든가, 종중의 명의로 되어 있는 땅,

소송이나 경매가 걸려 있는 땅, 압류 가압류 가처분 가등기가 된 땅, 수목이나 묘지,

건물 등에 지상권이 설정 되어 있는 땅, 아직도 사망자 명의로 되어 있고 상속등기가 되어 있지 않은 땅, 다른 사람 명의로 명의신탁이 되어 있는 땅, 저당권 또는 전세권 설정등 담보가 여러 채권자에게

과다하게 설정되어 있는 땅, 세금이 체납되어 있는 땅 등은 구입하는데 상당부분 신경 써야 할 땅이다.

 

 

 

여섯째, 땅은 개발호재를 먹고 산다.




 

 

땅 투자 있어서 가장 중요한 것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수 있다.

개발가능성은 당해 땅 뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과

투자회수가능성을 포함하는 것을 말한다.

다시 말하면 개발 호재가 작용하는 곳이 어디냐에 따라 투자가치가 정해진다는 것이다.

땅에 대한 최대 개발호재는 고속도로나 지방도로등과 같은 도로 신설 확충 개선과 이에

관련된 인터체인지 신설, 터널 개통 및 철도 노선의 신설 및 연장이다.
땅에 대한 개발 실행 중인 곳이라든지, 택지개발지구 근처, 산업단지 조성지역,

철도나 도로개통지역, 고속도로 출발지 및 개통지, 그린벨트해제예정지등이 개발 호재의 요소들이다.
예를 들면 천안 아산역 지역이라든지, 당진과 석문산업공단지역 그리고 미군지이전지인

평택, 오산, 화성, 안성은 투자 가능성이 높은 지역이고, 서산, 부여, 홍성, 청양, 예산. 연천등은

가수요로 인한 투자유보지역으로 분류할 수 있으며,

그리고 용인과 파주 김포, 원주는 꾸준한 가격 상승이 예상되기 때문에 투자해도 좋은 지역으로

구분할 수 있다.
그 외에도 신도시개발, 재개발, 공장, 대학, 대기업, 공기업의 유치, 골프장이나 스키장의 건설,

대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등은 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며

인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재 요소 중의 하나다.

 

 

 

일곱째, 개발예정지구 및 인접지 투자에는 나름대로 법칙이 있다 .




 

 

개발예정지구로 지정이 되면 예정지구내 토지는 보상이 이루어지고 인근 토지는

그 개발 보상금 및 개발 후광효과를 얻어 가격이 상승한다. 이것을 우발이익이라고 한다.
일반적으로 토지의 경우 개발계획발표시-착공시-완공시에 단계적으로 가격이 상승하기 때문에

개발예정지구이냐 아니냐에 따라 투자방법도 다를 수 밖에 없다.
만약 개발 예정지구 발표 훨씬 이전에 정보에 의해 땅을 매입한 경우라면 투자하는데

어려움이 없겠지만 개발소식이 나온 뒤에는 개발 예정지보다 인근지역 중 관리지역(과거 준농림지)에

투자하는 편이 더 낫다. 왜냐하면 인근지역은 다른 지역보다 땅값 상승이 더 높고 거래 또한 활발하여

초보자가 접근하기 좋은 지역이기 때문이다.
또한 보상받은 원주민들은 양도세 비과세를 노려 인근지역 토지에 집중투자하기 때문에

인근지역 토지는 개발예정지역 토지보다도 더 좋은 장점을 가지고 있다.
이에 비해 개발 예정지의 경우 지정된 뒤에는 투기지역이나 허가지역으로 묶여

전매가 일정기간 제한되기 때문에 신중한 투자가 요망된다.

최근에 강화된 토지 규제를 보면 2005년 10월13일 이후에는 대부분의 토지거래허가구역에 있는

토지의 경우 2년-5년간 전매제한을 받고 있기 때문이다.
예를 들어보자.
판교신도시 주변의 백현동 궁내동 토지의 경우2005년 판교토지보상가격인 평당 300만원보다

훨씬 높은 평당 800-900만원을 웃돌고 있다. 또한 동백지구의 경우택지개발지구로

발표 전에는 평당 100만원하던 토지가 택지지구 발표후에는 평당 600-700만원에 이르고 있다.
따라서 개발예정지구로 지정이 되면 개발예정지구나 인근지역의 토지는 반드시 오르게 되어있어서

투지상황에 따라 지혜를 발휘할 수가 있다.

 

 

 

여덟째, 농지를 주목하자 .




농지의 경우 단기수익성이 떨어지는 상품이기 때문에 중장기적인 측면에서 투자를 하여야 한다.

농지의 경우 투자측면에서는 규제가 덜한 관리지역이 좋다.
특히 토지거래허가구역으로 묶인 경우 농지는 다른 토지가 전매제한 기간이 5년인 것에 비하면

2년으로 전매기간이 훨씬 짧다.
또한 종합부동산세 대상에서도 제외되어 세금부담도 훨씬 적다.
농지매입도 개인당 300평으로 되어 있는 상한제를 폐지함으로서 비농업인 경우도 마음 놓고

농지를 살 수 있어서 좋다.


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주목받는 상가투,절세 꿀팁은?

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 17. 08:49

정부가 주택에 대한 세제를 강화하자 상대적으로 세 부담이 덜한 꼬마빌딩 등 상가에 대한 관심이 커지고 있다. 상가는 월세 등 임대수익과 더불어 시세차익이 가능한데다 공시가액의 시세반영률이 낮아 세금 부담이 상대적으로 적다.

우선 임대사업을 할 때 가장 큰 고민 중 하나가 개인이나 법인 중 어떤 사업자 명의로 등록을 해야할지다. 현재 개인사업자는 소득금액 구간에 따라 6~42%의 초과누진세율이 적용된다. 반면 법인사업자는 10~25%의 세율로 과세하기 때문에, 법인명의로 했을 때 세 부담이 감소할 수 있다. 주의할 점은 법인은 취득세 중과가 적용되는 탓에 개인보다 불리할 수 있다는 것이다. 개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1%를 낸다. 다만 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우 개인과 차이는 없다.




상가는 취득세 등 일반적인 세금 외에도 부가가치세를 별도로 내야 한다는 점을 유념해야 한다. 예컨대 일반과세자가 토지가액 5억원, 건물가액 1억원의 상가를 취득하는 경우 부가가치세는 건물 가액의 10%인 1000만원이다. 토지에 대해서는 부가가치세가 부과되지 않는다. 하지만 분양계약일로부터 20일 내 일반과세자로 사업자등록 신청하면 부가가치세를 환급받을 수 있다. 다만 간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없기 때문에 세입자로부터 임대료에 대한 부가가치세를 받을 수 없다.

또 상가취득자금과 관련해 취득자금 출처에 대한 증빙을 갖추지 못하면 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 한다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일반적으로 상가 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정되기 때문에 증여에도 유리한 자산으로 꼽힌다"며 "하지만 추후 조사에서 자력으로 취득했다고 인정받지 못하면 막대한 증여세를 내야하므로 주의를 기울여야 한다"고 강조했다.

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다주택자 절세,파는 순서도 전략이다

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 17. 08:48

최근 수년간 갭투자로 성공한 B씨. 하지만 올해 들어 전세가율이 점점 낮아지고 있어 빠르게 갭투자를 접고 사업을 준비하던 차에 세금 폭탄을 맞았다. 3개월전 B씨가 보유했던 주택은 서울 강남구 소재 아파트 한채와 송파구 아파트 입주권, 충청도와 강원도에 각각 단독주택과 빌라 등 총 4채였다. B씨는 사업 초기자금 마련 목적으로 수요가 제법 있는 강남구 소재 아파트를 우선 처분했다. B씨는 서울이 조정대상지역이므로 다주택자 양도세 중과 적용을 받았다. 지방 매물 2채는 해당이 안 되지만 서울 소재 아파트와 입주권 2채는 인정이 돼 2주택 중과였다. 강남 아파트로 5억원을 넘는 시세차익을 본 B씨는 결국 일반세율(6%~42%)에 10%포인트가 중과된 최대 52%의 양도소득세를 내야 했다.




하지만 만약 B씨가 송파구 아파트 입주권을 먼저 판 뒤 강남 아파트를 팔았다면 얘기가 달라진다. 조합원 입주권이 중과주택 수에 포함돼 있지만 이를 팔 때엔 중과가 되지 않기 때문이다. 즉 입주권을 먼저 팔면 중과주택이 2주택이어도 가산되지 않고 일반세율이 적용된다. 그 후 강남 아파트를 처분하면 그 때엔 중과주택이 1채뿐이므로 역시 중과가 적용되지 않는다.

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부동산경매,안정적인 재테크

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 17. 08:47

과거부터 지금까지도 꾸준히 땅값은 상승해왔다. 우리나라의 부자들의 절반 이상은 부동산으로 성공했고 금융자산 10억 원 이상인 한국부자들은 대부분이 가장 매력적인 투자처로 부동산을 꼽았다.

주식이나 펀드를 비롯한 많은 재테크 방법이 있지만 부동산은 변동성이 작고 분석 능력에 따라 성공확률도 커지기 때문에 많은 관심을 받는다.

토지는 토지마다 그 용도와 목적이 다양하며 법률적으로 사용에 제한을 받는 토지도 있다. 그래서 토지투자에는 높은 수준의 지식이 요구되고 다방면의 많은 노력이 필요하다.

그렇기에 초보 토지투자자들은 좋은 토지를 찾기도 어렵고 어떻게 투자를 해야 할지 어떤 방향을 찾아야 할지 몰라 낭패를 보기 일쑤이다.



부동산  토지경매를 위해서는 정확한 시세파악과 권리분석을 꼼꼼히 진행해야 한다. 특히 부동산의 권리와 관계에 하자가 있는지를 조사하고 분석해야 하는 권리분석의 경우 부동산 전문가에게 충분히 상의해 본 후에 최종적으로 투자를 할지 안 할지 여부를 결정해야 한다.

최근 주목받고 있는 대한법원경매는 소액 투자를 원하는 초보부터 전문적인 경매정보를 원하는 사람들까지 성공적인 재테크를 도와주고 있는 업체이다. 부동산 투자라고 하면 일반적으로 상당한 자본이 있어야 할 것이라고 생각하지만 소액으로도 투자가 가능한 방법이 많다.

대한법원경매 김윤정 차장은 "투자를 원하는 지역을 상담하고 회사에 내방해서 국토개발계획도, 지적편집도 등 여러 가지 자료를 토대로 토지 권리에 대한 분석을 받아볼 수 있다. 토지 투자는 향후 미래가치를 보고 투자를 희망하는 상품인 만큼 다양한 방면에서 투자 검토가 필요하므로 현명한 부동산 재테크를 제안하고 있다."고 전했다.

출처 : 내외경제TV(http://www.nbntv.co.kr)


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깡통전세 공포, 전세보증금 안돌려주는 집주인 대처법

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 1. 18:43

┃늘어나는 깡통전세 공포


최근 입주가 많았던 지역들을 중심으로 깡통전세 공포가 커지고 있습니다. 수도권 신도시 중 동탄, 김포한강 아파트 전세가는 2년 전보다 하락했습니다. 특히 동탄에서는 올 초 한 갭투자자가 사들인 아파트 수십 채가 경매에 넘어가면서 전임차인들이 피해를 입은 사건도 발생했죠. 그렇다 보니 임차인들 사이에선 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 여부가 초미의 관심사로 떠오르는 추셉니다.

집주인들도 보증금 반환으로 골머리를 앓고 있습니다. 새 임차인에게 전세보증금을 받아서 나가는 임차인에게 내줘야 하는데 요즘처럼 전세 거래가 드문 시기에는 언제 새 임차인이 구해질 지 알 수 없어서입니다. 게다가 전세가가 하락한 탓에 수천 만원을 추가로 대출받아 내줘야 하는 문제도 있고요. 이에 임차인이 만기 때 이사할 의사를 표시해도 보증금 반환을 차일피일 미루는 집주인들이 많은 상황인데요. 하루 빨리 이사해야 하는 임차인들에겐 아무런 대책이 없는 걸까요?

┃임차권등기명령으로 임차인 대항력 지속돼


물론 방법은 있습니다. 임차주택 소재지 관할법원에 ‘임차권등기명령’을 신청하고 이사하면 대항력(점유+전입신고)과 우선변제권이 유지돼 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 받아들여지기까지 약 2주 정도 소요되는데요. 등기 후 효력이 발생하기 때문에 반드시 임차권등기가 완료됐는지 등기사항증명서를 통해 확인한 다음 이사해야 합니다.

┃전세보증금 일부만 못 받아도 임차권등기명령 가능


보증금의 일부를 못 받은 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 동탄에 사는 K의 예를 볼까요? K는 2년 전 보증금 2억4천만원에 전세 입주했습니다. 그 후 집값이 하락해 현재 전세가는 1억7천만원으로 주저앉았죠. 깡통전세 걱정에 K는 이사를 결심했고, 운 좋게 새 임차인이 구해졌는데요. 이사를 며칠 앞두고 K는 집주인에게서 새 임차인에게 받은 보증금 1억7천만원만 이사 때 반환할 수 있다는 연락을 받았습니다. 나머지 7천만원은 대출을 받아 수일 내로 줄 테니 차용증을 받고 이사하면 안되겠냐는 것이죠.

집주인 말대로 7천만원에 대한 차용증만 받고 이사하면 K의 대항력은 소멸됩니다. 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 시 우선변제를 받을 수 없다는 얘깁니다. 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 차용증을 받는 것과 별개로, 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 완료된 후 이사해야 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.  

┃임차권등기 후에는 전세보증금과 이자까지 청구 가능


또 임차권등기를 한 임차인은 집주인에게 전세보증금과 지연 이자, 임차권등기비용까지 청구할 수 있습니다. 대항력을 갖췄기 때문에 이사 후 집주인에게 집 열쇠를 내 줘도 무방합니다. 하지만 임차권등기를 하지 않고 이사한 임차인이라면 사정은 달라집니다. 보증금 전액을 받기 전까지 집주인에게 전셋집 열쇠를 알려줘선 안되며, 미리 이사하더라도 점유의 근거가 될 수 있도록 짐을 한두 개 놓아두는 것이 좋습니다. 만일 집주인이 마스터키로 전셋집에 들어갔다면 주거침입죄에 해당되죠. 

┃임차권등기로도 보증금을 못 받는다면 전세보증금반환소송 제기


다만 임차권등기가 설정된 집은 새 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 가능성이 큽니다. 이로 인해 전세보증금 반환이 늦어진다면 임차인은 전세보증금반환청구의 소로 보증금을 돌려받아야 합니다. 집주인이 전세보증금반환소송에서 패소한 후에도 전세보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 경매신청을 통해 변제 받을 수 있습니다. 하지만 소송은 약 6개월 이상 기간이 소요되고 비용도 많이 들기 때문에 최후의 수단으로 활용돼야 하겠죠.

┃대항력과 전세권설정등기로 이중 안전장치 마련 가능


이사하자마자 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 동시에 전세권설정등기로 이중 안전장치를 마련할 수도 있습니다. 전세권자는 임차권과는 달리 직접 거주하지 않아도 보증금을 보호 받을 수 있으며, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 소송을 거치지 않고 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 경매 낙찰 시 전세권자는 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제 받는데요. 단, 전세권의 우선변제권으로는 주택임대차보호법에 따른 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없는 점에 유의해야 합니다.  





┃전세금반환보증보험으로 불의의 사고를 방지할 수 있다


아예 전세계약을 할 때 전세금반환보증보험에 가입해 사고를 예방할 수도 있습니다. 전세금반환보증보험은 전세계약 종료 시 집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우 보험사가 전세보증금을 보상해주는 제도인데요. 서울보증보험과 주택도시보증공사에서 관련 상품을 취급하고 있습니다. 지난 2월부터 집주인 동의 없이 가입할 수 있고, 전세보증금 한도가 5억원(수도권 7억원)으로 상향 조정돼 가입이 자유로워졌죠. 다만 해당 주택에 압류, 경매 등 소유권에 대한 권리 침해가 없어야 하고 계약기간이 1년 이상일 경우에만 보증 받을 수 있는 등 조건이 있습니다. 또 다달이 나가는 보험료도 임차인들에게 부담으로 작용하게 됩니다. 

┃전세보증금은 당연히 내 줘야 하는 것, 집주인들의 의식 바뀌어야


전세물량이 넘쳐나면서 임차인이 갑(甲)이라는 우스갯소리도 나오지만, 여전히 집주인과 임차인간의 관계에서 임차인은 을(乙)일 수밖에 없습니다. 계약기간이 끝나도 새 임차인이 오기 전에 보증금을 반환 받는 일은 극히 드물고요. 무탈하게 전세보증금을 온전히 돌려받는 임차인들은 ‘좋은 집주인을 만났다’고 한숨 돌리는 것이 현실입니다. 하지만 만기 때 전세보증금을 반환하는 것은 집주인의 의무입니다. 갑(甲)의 의식 변화가 선행될 때 계약을 둘러싼 각종 문제를 최소화할 수 있지 않을까 여겨집니다.

*참고: 찾기 쉬운 생활법령정보(http://www.easylaw.go.kr)

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똑똑한 임대인이 되는 5가지 팁

부둥산(shirt sale)|2018. 7. 1. 17:30



임대인이 선호하는 임차인은?

좋은 임차인을 만나는 것은 임대인에게 있어 행운입니다. 반대로 좋은 임대인을 만나는 것 역시 행운이죠. 계약하고 나니 속을 썩이는 임차인 때문에 맘 고생이 심한 임대인들도 많고, 반대로 갑질로 임차인에게 상처를 주는 임대인도 많은데요. 갑질 하는 임대인이 아닌 좋은 임대인이 되는 방법들이 있습니다. 임대사업에 대한 지원도 확대되는 만큼 좋은 임대인이 될 수 있는 몇 가지는 다음과 같습니다. 

┃좋은 임차인인줄 알았는데…

집주인 K씨의 경우입니다. 깔끔한 모습의 신혼부부 세입자를 들였으나 계약 몇 달 후 외부 섀시에 이상이 있다는 연락을 받고 방문한 집에서 신혼부부가 기르는 강아지 3마리와 고양이 2마리를 보게 됐습니다. 곳곳에 반려동물들의 흔적들이 남아 있었고요. 한 두마리도 아닌 5마리 반려동물을 키우고 있다는 사실을 알게 됐지만 계약서에 반려동물 관련 특약 사항을 구체적으로 명기하지 않은 것을 K씨는 후회합니다. 

안타깝게도 이런 경우 집주인 K씨는 계약해지와 손해배상 모두 불가능합니다. 처음 임차인과 계약서 작성시 애완동물을 키울 경우 계약을 해지한다는 구두합의가 없고, 애완동물과 관련한 특약사항이 없다면 계약해지는 불가능합니다. 공인중개사에게 손해배상을 청구하는 것 또한 어렵습니다. 중개업법에도 중개대상물에 대해 정확하게 확인하고 설명할 의무만 있을 뿐, 임차인의 모든 사항을 임대인에게 설명할 의무는 없다고 명시되어 있습니다. 

┃똑똑한 임대인으로 사는 법 1)임차인에게 친절하게

경험해보기 전까지 임차인이 좋은지, 나쁜지 알 수 없습니다. 친절한 임대인에 대해 막무가내, 상식 없이 행동하는 임차인은 없을 텐데요. 임차인이 첫 입주하는 시점이 친절을 베풀 수 있는 가장 적절한 시기입니다. 집들이 선물이나 덕담을 먼저 건네며 임차인에게 좋은 모습을 심어줘야 됩니다. 임대인과 임차인이 원만한 관계를 유지한다면, 훗날 서로에게 도움이 되는 관계로 발전할 수 있습니다. 좋은 감정으로 남아 있어야 부탁을 하기도, 들어주기도 쉽겠죠. 

┃똑똑한 임대인으로 사는 법 2) 간단한 인테리어 상식은 필수

최소한의 인테리어 상식도 임대인에겐 필수입니다. 낡은 주택일지라도 깨끗하면 좋은 임차인을 만날 확률이 높아지는데요. 때문에 투자용으로 오래된 주택을 매수하여 인테리어를 새롭게 하는 것이 좋습니다. 문 손잡이나 콘센트 정도의 수리, 부분적인 실리콘 보수 정도는 기본으로 알아두면 좋고요. 주택에 문제가 생겼을 때 스스로 해결할 수 있는 집주인이라면 임차인들의 신뢰도는 더욱 높아지게 됩니다. 

┃똑똑한 임대인으로 사는 법 3)임차인이 계약 종료 전 퇴거한다면
주택임대차보호법에 따라 임대인들이 당혹감을 느끼는 경우도 종종 발생합니다. 이를테면, 임차인이 계약이 끝나기도 전에 이사하려는 경우를 말하는데요. 일례로, 올해 8월 임대차기간이 만료인데, 세입자가 만료일을 두 달여 남기고 현재 퇴거를 통보했다면, 임대인은 중개보수 지불 여부 등을 헷갈릴 수 있습니다. 

이와 관련해 법원 판결을 보면, 임차인이 ‘만기 전 이사하면 중개보수를 지불한다’라는 특약이 없으면 계약종료 2~3개월 전에 이사하는 경우에는 정상적인 계약의 종료로 보고, 임대인이 중개보수를 지불해야 한다는 판례가 있습니다.(98나55316 판결)

┃똑똑한 임대인으로 사는 법 4)임차인이 계약 종료 후 퇴거를 거부한다면┃

반대로 계약이 종료됐음에도 퇴거하지 않는 사례도 있습니다. 1년전 주거용 오피스텔을 세놓은 P씨는 당시 세입자와 합의하에 임대차 계약기간을 1년으로 정했습니다. 하지만 1년이 지나고 마음이 바뀐 세입자는 임대차보호기간 2년을 주장하며 퇴거를 거부하고 있는데요.

이럴 경우, 집주인은 임대차 계약기간이 1년이더라도 최소 2년의 계약기간을 보장해야 합니다.. 주택의 임대차 존속기간을 최저 2년으로 보장하고 있기 때문에 2년 미만의 임대차도 세입자가 요구하면 최소한 2년의 기간을 보장해야 합니다.(주택임대차보호법)

┃똑똑한 임대인으로 사는 법 5)월세 연체를 대비해 ‘지체상금’ 알아두기

심지어 임대인은 월세가 연체되는 최악의 상황까지 준비해야 합니다. 실제로 집주인 J씨는 월세로 살면서 월세를 주고 있습니다. 세입자에게 받은 월세로 다시 본인이 살고 있는 주택의 월세를 납부하는 사례인데요. 하지만 몇 달 전부터 세입자가 월세를 밀리면서 J씨의 고민도 깊어지고 있습니다.

이처럼 월세를 못 받을 경우가 생길 수 있기 때문에 월세 계약 체결 시 지체상금을 명시해야 합니다. 지체상금은 계약 당사자가 예정된 납기를 지키지 못해 내는 일종의 벌금을 말하는데요. 통상적으로 표준임대차 계약서엔 지체상금을 명시하지 않고 있습니다. 때문에 월세가 밀려도 강제적으로 받아내는 일은 사실상 불가능합니다. 이에 따라, 월세 계약 체결 시 반드시 연체에 대한 지체상금을 특약사항에 넣어 손해를 막아야 하겠습니다. 

┃똑똑한 임대관리로 안정적인 노후를~

주택임대차보호법상 우리나라는 2년간 임대차기간이 강제적으로 고정됐다고 볼 수 있습니다. 이는 임차인과 임대차계약을 체결하면 2년동안은 아무리 내 소유의 부동산일지라도 소유권을 주장할 수 없다는 의미입니다. 그럼에도 임차인과의 원만한 관계를 유지하는 임대인이라면 이 기간이 재산을 증대시키는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 물론, 실전에선 위 사례처럼 다양한 변수들이 생기지만 임대인으로서 사전에 충분히 공부하고, 의무를 다한다면 재화도 당연히 따라오지 않을까요?


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