정부가 임대업 이자상환비율(RTI: Rent To Interest Ratio)이라는 대출규제정책을 2018년 3월 26일부터 새롭게 도입했습니다. 이는 부동산 임대업에 대한 대출이 가파르게 증가하고 있는 가운데 금리와 경기변동에 민감한 부동산 임대업자의 부채를 관리하기 위한 정책입니다.
부동산 임대업 대출은 그동안 가계대출이 아니라 기업대출(자영업자 대출)로 분류돼 담보인정비율과 총부채상환비율 규제를 받지 않았습니다. 그동안 규제를 덜 받았던만큼 임대업에 대한 대출이 급속도로 늘어날 수 밖에 없었던 상황이었습니다. 앞으로 금리인상 시기에 접어든만큼 이들 부채에 대한 관리가 필연적일 수 밖에 없었던 것 같습니다.
RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나누어 계산합니다.
상가를 구매하기 위해서는 이자비용보다 임대소득이 1.5배 이상(RTI 150%), 주택임대의 경우에는 1.25배(RTI 125%)가 넘어야 대출을 받을 수 있게 됩니다.
세부적인 이자비용과 임대소득 계산방법은 조금 복잡한데요. 대략 아래와 같습니다.
따라서 대출한도를 조금 늘리기 위해서는 이자비용을 줄일 수 있도록 3년 이상 고정금리를 이용하는 게 좋습니다. 1%포인트의 스트레스 금리를 가산하지 않아도 되기 때문입니다.
부동산 임대업 대출은 그동안 가계대출이 아니라 기업대출(자영업자 대출)로 분류돼 담보인정비율과 총부채상환비율 규제를 받지 않았습니다. 그동안 규제를 덜 받았던만큼 임대업에 대한 대출이 급속도로 늘어날 수 밖에 없었던 상황이었습니다. 앞으로 금리인상 시기에 접어든만큼 이들 부채에 대한 관리가 필연적일 수 밖에 없었던 것 같습니다.
RTI 계산방법
RTI는 연간 부동산 임대소득을 연간 이자비용으로 나누어 계산합니다.
상가를 구매하기 위해서는 이자비용보다 임대소득이 1.5배 이상(RTI 150%), 주택임대의 경우에는 1.25배(RTI 125%)가 넘어야 대출을 받을 수 있게 됩니다.
세부적인 이자비용과 임대소득 계산방법은 조금 복잡한데요. 대략 아래와 같습니다.
- 이자비용: 대출발생 시점의 해당 은행 이자
- 변동금리 혹은 3년 미만 고정금리 대출시는 1%p의 스트레스 금리를 가산
- 임대소득: 월세소득에 은행 1년 정기예금 이자를 더해서 계산
따라서 대출한도를 조금 늘리기 위해서는 이자비용을 줄일 수 있도록 3년 이상 고정금리를 이용하는 게 좋습니다. 1%포인트의 스트레스 금리를 가산하지 않아도 되기 때문입니다.